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相続税対策や放置空き家のお悩みを解決します

相続や空き家は法律上の問題もあるため一般の方は複雑に感じてしまうのも仕方ありません。実はポイントさえ押さえてしまえば相続税対策や空き家の処分・活用もスムーズに行なえます。相続に関する基礎知識や各種相続税対策、空き家の放置リスクや処分方法について、和泉市・堺市南区・岸和田市で不動産買取・売却を手がける関西不動産売却センターが解説いたします。

相続する前に押さえておきたいこと!

まずは相続される方をはっきりさせましょう

まずは相続される方をはっきりさせましょう

遺産相続ではトラブルを回避するためにも「誰が相続人なのか」をはっきりさせましょう。

最初に押さえておきたいのが相続人の範囲と順位です。法定相続人となるのはなくなった方の配偶者や優先順位の高い血族となります。
誰よりも優先して必ず相続人になるのが夫や妻などの配偶者の方です。続いて第1順位として子供、第2順位は親、第3順位が兄弟姉妹という順位付けになります。

亡くなった方が遺言を遺していて、そこに遺産について記載されている場合もあります。そのような場合は遺言状の記載条項が優先され相続人が決まりますので必ず確認しましょう。

相続範囲にいる方で「遺産に借金が含まれているので相続したくない」という場合もあるでしょう。このような場合は遺産放棄の手続きを取ることで受け取らない選択をすることもできます。

遺産分配の割合も押さえておきましょう

遺産分配の割合も押さえておきましょう

相続人がはっきりしたら相続の分配割合もはっきりさせていきましょう。
遺産の分配方法は民法に定められているため、法に従って決められた割合にて法定相続人同士で分配すればそこまでトラブルにはなりません。

ただ、遺産に不動産が含まれている場合は土地を分けるのかそれとも売却して現金にして分配するのか話し合う必要があります。

ちなみに、第1順位となる子供は実子・養子・認知した子供によって分配割合に違いはなく、平等に相続しなくてはいけません。

さまざまな事情により「異なった分配割合にしたい」というケースもでてくるかもしれません。そのような場合は主に2つの考え方があります。
ひとつは事前に相続割合について遺言書に記載しておく方法です。亡くなった方の意思によって相続割合を変更することができます。
もうひとつは相続人同士で話し合いをすることです。たとえば遺族となる奥様がお子さんに多く遺産を渡したいという場合、相続人同士で話し合って同意が得られれば割合を変更することが可能です。話し合いの後に相続放棄をして他の法定相続人に多く割り当てるというやり方もあります。

相続税を支払うことはできますか?

相続税を支払うことはできますか?

遺産の相続で注意しておきたいのが「相続税」の支払いです。実は近年、相続税の基礎控除が引き下げられた関係から、多額の相続税の支払いに困るケースが増えています。

現在の相続税の基礎控除額は「3,000万円+法定相続人の数×600万円」で算出することができます。たとえば相続人が4人いらっしゃる場合は5,400万円が基礎控除額となり、それ以上の遺産がある場合は相続税を支払わなくてはいけません。

遺産が都市部の土地・建物の場合は注意が必要です。基礎控除が下がった上に地価が高騰して思っていたよりも評価額が高くなってしまって課税されるケースが大変増えています。税金は現金で納めなくてはならず、資金繰りに困ることもあるでしょう。

相続する場合はさまざまなケースも考え、事前に相続税対策を施しておくことが大切です。

相続税対策の方法と効果について

相続税対策にはさまざまな方法があります。ここでは6つの相続税対策の方法とその効果、実施の手軽さなどについて表にまとめましたのでご覧ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続税対策 相続税対策の効果 節税効果の期待値 対策実施の手軽さ
賃貸アパート・マンション建築 現金よりも不動産の方が相続税評価額を低くできます。そのため土地にマンションやアパートを建築することで十分な節税効果を望めます。
ハードルは高いですが相続後の安定収入としても活用可能です。
最も高い ハードルが高い
マンションの購入(1室) アパート・マンション建築と同様に不動産として持っている方が現金よりも評価額が下がります。 高い それなりに手軽
賃貸不動産を個人から法人所有に切り替える 賃貸不動産は個人所有よりも法人所有の方が所得税・相続税の面からお得です。
事前に家族を株主・役員とする法人を設立しておけば、個人所有物件を法人に譲渡することでかなりの節税効果が見込めます。
とても高い ハードルが高い
相続時精算課税制度を利用した不動産贈与 贈与時の時価で計算する「相続時精算課税制度」を活用することで、生前贈与しつつ節税効果を期待することができます。 それなりに高い とても手軽
配偶者へ居住用不動産の購入資金or建築資金の生前贈与 「配偶者控除の特例」を活用すれば、居住用として2,000万円までの生前贈与で節税が可能です。 それなりに高い とても手軽
不動産の売却 将来的に用途のない空き地同然の土地や収益性が低く赤字となっているような賃貸不動産を現金化し、生前贈与する方法です。
納税準備金としても活用できます。
あまり期待できない 最も手軽

空き家・空き地を放置しない方が良い理由とは?

放置しているだけでランニングコストがかかる

放置しているだけでランニングコストがかかる

不動産を所有している方は毎年必ず「固定資産税」や「都市計画税」を納めなくてはいけません。
居住用や賃貸用として不動産を利用している方はもちろんですが、相続したものの空き家・空き地放置してしまっているものでも課税されてしまいます。

不動産の評価額にもよりますし、田舎の土地・家であれば固定資産税もそれほどかからないかもしれません。しかし放置している不動産の税金を10年、20年と支払い続けていけば、大きなマイナスとなります。

また、現在は使いみちがないけどとりあえず管理する、という場合でもランニングコストが必要です。管理会社に頼めば毎月費用がかかりますし、ご自身で管理される場合も交通費や労力がかかります。

このように空き家・空き地のままで放置するとランニングコストばかりがかかり、物件所有者様にとってマイナスでしかありません。なるべく早く売却や活用方法をご検討されたほうがよいでしょう。

「特定空き家」に認定されさまざまなリスクが発生する可能性がある

「特定空き家」に認定されさまざまなリスクが発生する可能性がある

空き地・空き家であっても「住宅用地の特例」が適用されているならば、税金の支払いは優遇されます。固定資産税ならば最大で6分の1、都市計画税なら最大で3分の1まで軽減することができるのです。

しかし、2015年に「空き家対策特別措置法」が適用されて以降、事態はやや変化してきました。長年放置されてこのままでは倒壊や保安上危険と判断されるような不動産は「特定空き家」として認定され、住宅用地の特例が適用されなくなります。

さらに特定空き家認定後も放置したままの場合、行政から補修や解体するように促されます。それをさらに無視し続けると、強制執行により解体され、その費用が所有者様に請求されてしまうのです。

このように空き家の放置はランニングコストがかかるだけでなく、特定空き家認定リスクもあります。なるべく早めにご売却やご活用をご検討ください。

空き家を売却する際の3つの方法!

1. 中古住宅や古家付き土地として売却する

中古住宅や古家付き土地として売却する

空き家をリフォームや解体することなくそのまま残して売却する方法です。
この方法の場合、築20年以内であればそのまま住むことができる一戸建ての「中古住宅」として売却できます。築20年を超える場合は「古家付き土地」として、メインを土地、建物をオプションとすることで売却することができます。メリット・デメリットについては以下の通りです。

メリット
  • 解体や整地費用がかからない
  • 中古住宅または古家を買い取ってリフォームしたいという一定の需要がある
  • すぐに売却をスタートできるので、解体期間も発生する税金を抑えられる
デメリット
  • 解体や整地費用がかからない
  • 中古住宅または古家を買い取ってリフォームしたいという一定の需要がある
  • すぐに売却をスタートできるので、解体期間も発生する税金を抑えられる
  • 空き家が古すぎる場合、古家としても売れにくくなる可能性がある
  • 必ずしも自分でリフォームしたいという需要があるわけではない
  • 売却期間中も劣化が進む

このように、中古住宅や古家付き土地として売却する場合にはさまざまなメリット・デメリットがあります。すぐに売却できるのは最大のメリットですが、建物の老巧化や劣化が進んでいれば売れるまでに時間がかかる可能性があります。また、地域によっては高齢化により新規に住宅を購入する需要がほとんどない場合もあるでしょう。

メリット・デメリットを理解した上で、売却予定不動産がある地域のニーズなどを考慮した上で検討してみましょう。

当社は和泉市・堺市南区・岸和田市などを中心に地域密着型不動産会社として30年以上の実績と経験があります。地域のニーズやトレンドもいち早く収集しておりますので、物件を確認した上でよりよいご提案をすることができます。ぜひお気軽にお問い合わせください。

2. 建物を解体し更地にして売却する

2. 建物を解体し更地にして売却する

築年数が古かったり状態が良くなかったりする空き家は解体して更地にした方が売りやすいかもしれません。解体には費用や時間がかかりますが、更地にして土地だけにした方が幅広く需要が広がるため、高く・早く売却できる可能性があります。解体して更地にするメリットは以下の通りです。

メリット
  • 古い空き地を解体し土地だけにすることで高く・早く売れる可能性がある
  • 土地だけのほうが自由度も高いため購入希望者も見つかりやすい
  • 解体することで家の管理をする必要がない
デメリット
  • 古い空き地を解体し土地だけにすることで高く・早く売れる可能性がある
  • 土地だけのほうが自由度も高いため購入希望者も見つかりやすい
  • 解体することで家の管理をする必要がない
  • 解体や整地には費用や期間がかかる(解体費用として一戸建てで100万円が目安)
  • 固定資産税や都市計画税が高額になる

基本的には土地だけにしてしまった方が、需要も高まりやすく売りやすい傾向にあります。放置していた一戸建ての空き家をなるべく高く・なるべく早く売りたいというご希望があれば、解体してしまった方が良い結果を生む可能性があるでしょう。

しかし、解体や整地には費用と時間がかかり、税金も高額になります。売却までに時間がかかってしまうと、高くなったランニングコストに悩まされることもありますのでご注意ください。

3. 不動産会社に買い取ってもらう

3. 不動産会社に買い取ってもらう

上記でご紹介した2つの方法は仲介売却を軸にしているため、購入希望者が現れるまで現金化できずランニングコストを払い続けなくてはいけません。しかし不動産買取ならば売却金額が相場の最大で8割程度となってしまうものの、すぐに現金化できます。放置空き家の不動産買取におけるメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
  • 問い合わせから売却までがスピーディー
  • 売却までが短いので無駄なランニングコストを払う必要がない
  • 解体の時間や費用が必要ない
  • 家具や不用品などの残置物があっても買取できるケースが多い
  • 仲介と比べて売却金額が安い傾向にある
  • 物件の状態が悪かったり、不動産需要が少なすぎたりする地域では買取ができなかたりするケースもある

このように放置空き家の不動産買取はメリットがかなり多いものとなっています。確かに売却金額は下がってしまいますが、解体やランニングコストのことを考えるとそこまで大きなデメリットとはいえません。

また、物件の状態がかなり悪かったり需要の少ない地域であったりする場合は買取が難しいケースもあります。しかしそういったケースだと仲介で売却することも困難です。そのためこちらもデメリットとは言い切れません。

放置空き家を売却するとご検討されているようでしたら、ぜひ当社までご相談ください。最短3~7日でお手持ちの不動産を現金化いたします。

pick up

不動産の住み替えのポイントは「売却」を重視すること!

不動産の住み替えのポイントは「売却」を重視すること!

住み替えは購入と売却のタイミングを考えることが大切ですが、「売却」を重視するとスムーズに進みやすくなる傾向にあります。

不動産の購入は希望する物件が見つかればすぐにでも契約まで進むことが可能です。一方で売却は購入希望者様探しや買主様との条件交渉や契約・代金支払いまでに時間がかかりやすいものです。

そのため、住み替えで購入資金を売却代金から捻出する計画を立てている場合は、資金が支払い期日までに間に合わず購入を見送るケースもよくあります。

せっかく見つけた新居を見送るといった事態を避けるためにも、「売却」を重視した住み替えプランがおすすめです。売り先行の方が資金計画も立てやすく、売却に合わせてじっくり新居を吟味することもできるからです。

もし「期日までにまとまった資金がほしい」というご要望があれば、当社なら不動産買取にて最短3~7日で不動産の現金化が可能です。住み替えをスムーズに進めたい、どのような流れで進めればいいか迷っているなどのお悩み・疑問をお持ちでしたらぜひ当社までお気軽にご相談ください。

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