ローン滞納にお困りの方
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ローンの滞納は放置せずに任意売却をご検討ください
「住宅ローンの滞納が続き競売が迫っている」とお悩みでしたらなるべく早く任意売却をご検討ください。任意売却は売主様に不利な条件となる競売を回避し少しでも良い条件の売却を目指すことのできる方法です。任意売却の特徴やメリット・デメリット、競売との違いなどを、和泉市・堺市南区・岸和田市で不動産買取・売却を手がける関西不動産売却センターがご紹介します。
こんなお悩みありませんか？
- 住宅ローン返済がかなり苦しくそろそろ払えなくなってきている
- 収入が減りローンの返済や税金を滞納してしまっている
- 滞納が続き金融機関からも督促状が届いている
- 金融機関から所有する不動産を差し押さえられた
- 競売はなんとしても避けたい
- 競売では借金が多く残るし生活できなくなってしまう
- ついに競売開始の通知が届いてしまった
このような状況になってしまいどうしていいか悩んでいる方はなるべく早く任意売却をご検討ください。競売は物件所有者様にとって不利な条件で強制的に売却されてしまいます。当社にご相談いただければ、ご自身の意思で少しでも有利なご売却のサポートはもちろん、生活再建へのアドバイスもさせていただきます。
ローン滞納時の任意売却とは？
「任意売却」は物件所有者様にとって不利な売却条件となる「競売」を回避し、少しでも有利に売却を進めてその後の生活再建を有利にするための方法です。
マイホーム購入の際に住宅ローンを組む場合、金融機関は物件に「抵当権」をつけます。抵当権とは借りた人＝債権者がローンを返済できなくなった際に、金融機関＝債務者が物件を担保として差し押さえることができる権利のことです。差し押さえ後、債務者は物件を競売にかけて最低限の債権を回収するために手続きを取ります。
競売物件は裁判所によって相場の6～7割程度の標準額をつけます。実際の入札最低額はそこから2割ほど下回ることになりますので、場合によっては相場の4～6割程度の価格で売却される可能性があるのです。相場より大幅に安く売却されることでローン残債も多く残りますし、返済のりスケジュールを交渉することも競売では叶いません。
2020年の新型コロナウイルス感染症の影響により、サービス業や観光業、飲食業に従事されている方の中には収入が激減して住宅ローンの返済に悩んでいる方が少なくありません。そこにきてさらに競売によって苦しい状況に置かれてしまえば、生活再建は難しいものとなることでしょう。
辛い競売を回避するために、当社ではなるべく早い段階での任意売却をおすすめしております。債務者と債権者が同意し、不動産売却と債務整理を同時に行うことが可能です。任意売却は通常の不動産売却方法によって進めることができますので、高い売却価格も設定できます。そのため、ローン残債も競馬より減らすことができ、生活再建もしやすくなります。
住宅ローンの返済でお困りでしたら、ぜひ任意売却をご検討ください。
任意売却のメリット・デメリットって？
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | |
|---|---|
| より高く売却しやすい | 競売は市場相場よりも5割ほど安く売却されることがほとんどです。一方、任意売却は相場に近い金額で売り出すことができ、より高く売却可能です。 |
| 売却時の費用負担がない | 通常の不動産売却でかかる費用である仲介手数料・抵当権抹消費用・各種税金などは債権者負担となります。 |
| 残債の返済がしやすくなる | 交渉により給与の差し押さえなどを回避でき、売却後の返済も無理のない範囲でリスケジュール可能です。売却代金も競売より高くなりやすいので残債も減らしやすくなります。 |
| 引っ越し費・生活費を確保できる | 売却後の引っ越し費用や生活費を債権者との交渉で確保できる可能性があります。 |
| 住み続けられる可能性がある | 家族や親戚に買い取ってもらうことができれば、売却後も住み続けられる可能性があります。競売の場合は顔も知らない第三者が購入し、交渉の余地なく強制退去となります。 |
| 周囲に売却事実を知られにくい | 競売に出された物件は裁判所や業界紙によって公表されます。さらに、執行官が物件調査に訪れるため周囲に競売の事実を知られる可能性が高いです。 一方、任意売却は不動産会社が秘密厳守を徹底して売却を進めるため、周囲に知られる可能性が競売と比べて低くなります。 |
| 専門家に相談できるので負担が軽減できる | プロである不動産会社に任せることで売却の手間がかかりません。また、法律の専門家と連携して交渉を進めることができるため、精神的負担も大幅に軽減可能です。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | |
|---|---|
| 債権者が同意しない可能性がある | 債権者によっては任意売却を受け入れないケースがあります。督促状や催告状を無視していると「返済の意思なし」という印象を与えるためさらにその可能性が上がります。 できる限り返済の意思を伝えて、任意売却につなげるようにしましょう。 |
| 売却には各種手続きが必要である | 競売は裁判所により強制的に売却を進められるため、債務者は何もすることができません。逆に任意売却は通常の不動産売却と同じなので、売却に必要な各種手続きを進める必要があります。 |
| 不動産会社選びを慎重に行う必要がある | 任意売却は売主様・買主様以外に債権者という存在があるため、通常の売却よりも難しい部分があります。そのため、スムーズに成功させるためには不動産会社の経験や実績がかなり重要です。 経験・実績不足の不動産会社を選んでしまうと、希望より安い価格での売却や、時間オーバーで競売せざるを得ない状況になる可能性もあります。 |
競売と任意売却の比較！
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 不動産の売却価格 | 通常の不動産売却と同じなので相場に近い価格で売却することができます。 | 裁判所が決める基準価格は相場の7割程度で、最低入札価格はさらに2割下からとなります。 そのため売却価格は相場と比べてかなり安くなります。 |
| 売却後の余剰金 | 売却代金のほとんどは残債務の返済に充てられますが、一部を引っ越し費用や当面の生活資金として残せるように債権者と交渉することができます。 | 売却代金は残債務の返済にすべて充てられます。一部を残すように交渉することはできず、手元にお金が残りません。 |
| 引っ越し時期 | 引っ越し時期については債権者と交渉することができます。似に売却を依頼した不動産会社で引っ越しサポートを受けることも可能です。 | 引っ越し時期を債務者が決めることはできず、落札者の都合によって退去日が決まります。 何らかの事情により引っ越しが困難であったとしても、退去しない場合は不法侵入罪に問われる可能性があります。 |
| 残債務 | 売却後の残債務については債権者との交渉でリスケジュール可能です。 | 残債務の返済についてリスケジュールすることができません。これまで通り、苦しい返済が続きます。 |
| プライバシー保護 | 不動産会社は顧客保護を第一に考えるため、ご近所はもちろん他人に知られないように物件売却するように心がけます。 | 競売物件は裁判所や業界紙によって公開されてしまいます。執行官が調査のために物件訪問するため、ご近所に知られる可能性も高いです。 |
| 売却後の生活再建 | 競売より高く売却できることで、残債務もしっかり減らすことができます。返済も収入に合わせた無理のない計画にリスケジュールされますし、引っ越し費用・当面の生活資金も捻出されます。 債務者にとってさまざまなメリットがあることから、精神的にも楽になり前向きに生活再建を目指すことができるでしょう。 |
相場より大幅に安く売却されるため残債務が多く残ります。 月々の返済額も変更されないため、経済的な厳しさは改善されません。 もとの家は強制退去となり、住む場所に困ることから精神的にも苦しくなり、生活再建はかなり厳しいものとなります。 |
任意売却が可能な期間とは？
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納している期間 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | なんとか返済できていますが収入と見合っておらず生活が苦しい状況です。最悪の事態が訪れる前に早めのご対応を。 | 可能 |
| ローン滞納から3ヶ月以内 | 滞納が続き、金融機関から督促状や催告状が届くようになりました。競売にかけられる前に任意売却をご検討ください。 | 可能 |
| ローン滞納から4ヶ月以内 | 裁判所から競売開始決定通知書が届き、ここから4～5ヶ月以内に競売がスタートします。 一刻も早く任意売却をご検討ください。 |
可能 |
| ローン滞納から5ヶ月以上 | 裁判所からご自宅に執行官が調査のために訪れます。ご近所の目も気になります。 競売開始まで秒読み段階です。すぐに任意売却をご決断ください。 |
可能 |
| 競売開始 | 競売スタートとなれば任意売却はできません。ここまで行き着く前に、ぜひとも任意売却について当社までお問い合わせください。 | 不可能 |
競売より任意売却の方がお得です！
任意売却は競売よりも圧倒的にお得で生活再建もしやすい有利な売却方法です。
ローンは滞ることなく継続して返済し続けることが理想ですが、収入の低下などやむを得ない事情などでローンの滞納を続けてしまっている方もいらっしゃることでしょう。滞納状態が続くと物件は差し押さえられてしまいます。物件所有者様にとって不利な条件となる競売によって物件が売却される前に、最善の対応である任意売却をご検討ください。
任意売却は通常の不動産取引と同じ売却方法を取れるため、相場に近い価格で売却できます。しかも交渉によって仲介手数料などの諸費用を債権者負担とすることもでき、引っ越し費用や当面の生活費の捻出も可能です。
何より任意売却は「ご自身の意思で売却できる」ことができることが大きなメリットです。強制的に売却されてしまう競売と違って任意売却は売主様本人が納得した形で売却できるため、精神的にもご負担が少なくなることでしょう。
このように任意売却には数多くのメリットがあり、ローンの返済で苦しんでいる方にとっては最善の方法といえます。
離婚時の不動産売却について
離婚では不動産を売却した方が良い理由
離婚時をする際はさまざまなトラブルを回避するためにも売却した方が良いでしょう。
その理由は3つあり、まずひとつは「財産分与の対象となる」ためです。不動産のままでは分割することが難しいですが、売却して現金化すれば共有財産を貢献度に応じた形で容易に分割可能です。
続いては「住宅ローンの関係を解消できる」ためです。よくあるのが夫婦間で連帯保証により住宅ローンを組んでいる場合。連帯保証は離婚しただけで解消されることがなく、住宅ローンの完済でのみ解消することができます。
たとえば住宅ローンの名義人が夫で妻が連帯保証人となっているならば、夫が支払いを滞らせた場合に妻に返済義務が生じてきます。離婚してもお金のトラブルが残ってしまうのは問題です。事前に売却して住宅ローンを完済して関係を解消しておきましょう。
最後は「住宅ローンの名義変更は認められにくい」ためです。たとえば、債務者の夫が家を出て専業主婦の妻が家に住み続ける場合は名義変更をしなくてはいけません。しかし金融機関側は収入の低い妻に名義変更することをほぼ認めることがありません。
住宅ローンの名義人ではない人が住み続けるのは難しいことから、売却して分配してしまった方がトラブルになりにくいでしょう。
このような理由から、離婚時は不動産を売却した方が良いと考えることができます。
離婚時に不動産売却するときの注意点
離婚時の不動産売却では注意すべき点が3つあります。
まずひとつ目が「離婚前に売却しない」ことです。離婚前に売却して現金を分配してしまうと贈与という形になってしまい、受け取った方に贈与税が課せられるからです。
続いては「離婚後はなるべく早く売却する」ことです。不動産は名義人本人しか売却することができません。たとえば夫婦共有名義の不動産で、離婚後にどちらか片方が家に住み続けて数年後に売却したいと考えた場合、連絡を取り合うことが困難になってしまい売却できないというトラブルが起こり得るからです。
最後は「オーバーローンの場合は売り方に注意する」ことです。住宅ローンが不動産の売却額を上回っている＝オーバーローンの場合、残りのローンを自己資金にて返済しなくてはいけません。もし返済できない場合は任意売却によって売却することになります。
任意売却は滞納と同じでブラックリストに載ってしまうため、5～7年間はクレジットカードの作成や新たな融資を受けられなくなります。これはつまり、新たなパートナーと住宅ローンを組んで新居を購入できなくなってしまうということです。
離婚時の売却では売却価格がローン残債を上回るか下回るか必ず確認をして決断していきましょう。
