事業用物件の売却について

「家賃収入と管理費のバランスが崩れて困っている」ならば事業用物件の売却がおすすめです。事業用物件の売却は一般の住宅不動産と異なった考え方が必要なため、専門的な知識を持つ不動産会社のサポートが必要不可欠となります。一般的な不動産売却と事業用物件売却の違いや注意点、成功させるコツやなるべく高く売る方法などを、和泉市・堺市南区・岸和田市を中心に地域密着型で不動産買取・売却を手がける関西不動産売却センターがご紹介します。

所有する事業用不動産でこのようなお悩みを抱えてらっしゃる方はいませんか？

• 空きテナントが増えたせいで家賃収入が減っている
• 家賃収入と維持管理費のバランスが悪く赤字
• ローンの返済が厳しく滞納しはじめている
• 相続税対策に悩んでいる

事業用不動産の運営はテナントの募集だけでなく、管理費・メンテナンス費用といった経費も考えなくてはいけません。空きテナントが増えれば月々の収支が赤字となり頭を悩ませることとなるでしょう。

相続税も難しいもので、近年相続税の基礎控除額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数）と引き下げられたことで、テナントビル一棟所有の場合は相続税が課税される可能性が高くなっています。

もちろん人それぞれ物件それぞれでご事情や状況は全く違います。ですが、いずれにせよ赤字をなくしたり事前に相続税分の現金を確保したりする方法として、不動産の売却は選択肢のひとつとなるでしょう。

お金の問題で悩み続け状況が苦しくなる前に、早めに売却に向けた行動を取ってみてはいかがでしょうか。

一般的な不動産売却と事業用不動産売却には広告活動に大きな違いがあります。一般的な売却では折込広告やポスティング、ポータルサイトへの物件登録など大々的に広告活動を行います。しかし事業用不動産売却は、さまざまな理由から広告活動を最小限に抑えなくてはいけません。事業用不動産の売却が広く知られてしまうとテナント側に余計な不安を感じさせてしまったり、取引先に「経営不審に陥っているのかもしれない」と勘ぐられたりするからです。

また、事業用不動産売却は金額的に規模が大きくなることから、実際に売却できるまで時間がかかることがほとんどです。そのため、経験・実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。中には規模の大きい取引だけに仲介手数料欲しさに売却を急ぐ不動産会社もいるため注意しましょう。そういった意味では、大切な資産である事業用不動産の売却では通常の不動産売却以上の慎重さと納得できる形で売却できるまでじっくり取り組める芯の強さが必要です。その点も一般的な不動産取引とは違うといえるでしょう。

事務所やテナント（店舗）物件の売却価格を高くするためには、テナントが入りやすい環境を整えるとよいでしょう。業態や業種に合わせた設備を準備することで、空き店舗ができにくくなります。

たとえば、飲食店であれば電気容量やガス設備、給排水や排気、換気設備は必ず確認しておいてください。事務所用のテナント用途であれば、ネットワーク回線や電話回線の確認もしましょう。十分な回線数を確保するように配慮することはもちろん、二重床にしておくことで床下配線できるようにしておけば訴求度も高まります。

このように設備を整えたり確認したりしておくことで、事務所やテナント（店舗）物件の売却価格は高くなりやすいです。

不動産相場は日々変動していて、売却タイミングによってその価格は大きく変化します。

経済的側面でいうと、金利が高いタイミングは買主様の支払い負担が大きくなるため売却価格は低下しやすい傾向にあります。逆に金利が低い場合は買主様の負担が減るため価格が高くなりやすいです。

昨今は新型コロナウイルスの影響により日銀が金融緩和策を維持する方針を出しています。一定期間は低金利が続くことが見込まれるため、そういった意味では事務所やテナント（店舗）物件の売却に適したタイミングです。

一方需給面で見てみると、新型コロナウイルス対策としてテレワークを導入する企業も増えていることから、都市部を中心にオフィス需要が低下しています。そのためテナント賃料が下落傾向にあるため、事務所やテナント（店舗）物件の売却が難しいとも考えられます。

また、不動産価格は物件の状態や地域の人口・家賃相場などの影響を大きく受けます。実際に売却を進める際には、総合的に情報を取得して最適なタイミングを図っていきましょう。

過去の修繕履歴をまとめておくことも売却価格を高める後押しになります。

事務所やテナント（店舗）物件は定期的に修繕工事を行ってその安全性や資産価値を維持しなくてはいけません。もし大規模修繕工事が終わっていない場合は、買主様となる新しいオーナーが将来の修繕費用を負担することになります。買主様側にリスクがあることから資産価値は低評価となり売却金額も低めになります。

修繕をしっかり行っていればテナントも安心して入居できるため資産価値も高くなります。さらに修繕履歴をまとめていれば、買主様が修繕状況を把握できるため信頼感が高まり購買意欲を増してくれることでしょう。

事務所やテナント（店舗）物件を高く売るためにも、いつ・どこを・どのように修繕工事したのかを明確にした修繕履歴をまとめておきましょう。

事務所やテナント（店舗）物件を売却する場合、いくつか注意点があります。

事務所やテナント（店舗）物件の売却にあたって、事前にテナントに同意を得る必要はありません。同意は必要となりませんが、家賃振込先の変更・管理会社の変更・敷金の引き継ぎ先などについては「賃貸人変更通知書」を発行し、各テナントに知らせておきましょう。

地域相場に合った適正価格で売り出すことも大切です。事務所やテナント（店舗）物件は一般的な不動産売却よりも取引件数が少ないことから需要を読みにくい面があります。そのため購入希望者がなかなか見つからない場合もあります。

ですが安易に価格を下げるのはおすすめできません。価格を下げてなお購入希望者が見つからないとなると、不人気物件とみなされる可能性があり、売却期間が長期化する恐れがあるからです。

地域に精通した実績・経験豊富な不動産会社に相談し、適正価格にてじっくり売却活動をしていきましょう。

また、事務所やテナント（店舗）物件を売却し利益が出たならば必ず確定申告を行いましょう。